06.12.2021
real-estate1

Какие вопросы задавать при покупке квартиры – продавцу, риэлтору

Вопрос покупки жилья затрагивает большинство из нас хоть раз в жизни. Связано ли это с переездом, с улучшением жилищных условий или с другими ситуациями – квартирный вопрос требует скрупулезного отношения к деталям. Выбран ли объект недвижимости или покупатель только в процессе поиска, от того, насколько будет внимательное отношение к процессу покупки, зависит комфорт, безопасность и даже финансовое благополучие приобретателя.

Поскольку для большинства людей покупка недвижимости – это дорогостоящее приобретение, ведь на сегодняшний момент стоимость любой из квартир на рынке недвижимости измеряется в миллионах рублей, некоторые позволят себе такую сделку чуть ли ни раз в жизни. При этом самостоятельная покупка квартиры либо сопровождение такой сделки представителем агентства не освобождает от ряда серьезных вопросов продавцу или риелтору.
Итак, что важно знать покупателю, какие вопросы задать себе, продавцу или риелтору, чтобы сделка не имела неприятных и плачевных последствий? Какие риски несет в себе такая покупка?

Как будем искать и покупать: самостоятельно или с помощью риелтора?

thinking

Конечно, при самостоятельной покупке недвижимости экономится немаленькая сумма, выплачиваемая агенту, однако и риски в разы возрастают. В этом случае на стадии проверки объекта и чистоты сделки как минимум рекомендуется обратиться к практикующему в области недвижимости юристу.
При работе с риелтором важно оценить надежность как самого агента по недвижимости, так и агентство, им представляемое. Косвенно на степень надежности указывает размер вознаграждения, а также правильность оформления договора, но и это не гарантия!

Где купить: на вторичном рынке или у застройщика

apartments

Продавцом приобретаемой на вторичном рынке квартиры чаще выступает физическое лицо, которое представляет другой риелтор, реже продавец совершает сделку самостоятельно. В этом случае также не лишним будет оценить надежность и агентства по недвижимости со стороны продавца и риелтора. Квартира на вторичном рынке из-за цепочки событий и правообладателей имеет свои с этим связанные риски. Уточняйте условия бронирования понравившейся квартиры, проверяйте подписываемые документы!
Застройщиком, как правило, предлагаются варианты, где первым владельцем квартиры можете являться вы. Условия приобретения часто интереснее, чем дальше срок сдачи нового дома, однако есть ряд рисков – дом не будет сдан вообще или с большой задержкой или не пройдет процедуру регистрации.

Соответствие параметров найденного объекта. Какую квартиру желаете?

Каждый приобретатель квартиры ищет жилое помещение с конкретным набором параметров: кирпичный, а не панельный дом; любой этаж, кроме первого и последнего; наличие или отсутствие отделки в жилом помещении; уже готовый вариант для жилья с техникой и даже посудой; наличие паркинга; развитая инфраструктура, детские сады школы, парки рядом; закрытый двор без автомобилей, ТСЖ или Управляющая компания – все это и не только важно и влияет и на факт покупки, и на стоимость за квадратный метр. Например, сделка может не совершиться только из-за требований продавца оформить ипотеку в конкретном банке. Поэтому важно все то, что прописано в рекламном сообщении по заинтересовавшему объекту, тщательно проверять и уточнять на соответствие вашим желаниям и ожиданиям.

А можно деньги не сразу? Способ приобретения недвижимости

money

Рынок недвижимости предлагает покупателям немалое количество вариантов покупки и оплаты: за наличные, с помощью рассрочки, используя кредитные средства (ипотека), комплексные варианты. Каждый из способов предполагает нюансы, которые требуют тщательного изучения и выбора максимально удобного и выгодного для себя.

А скидка будет?

sale

Чаще в объявлениях о продаже квартиры указана цена без учета скидки. При этом на конечную стоимость влияет и способ оплаты, и другие параметры. Особенно это актуально при покупке новостройки у застройщика. Получение скидки распространено и практикуется риелторами. Любая скидка – это вопрос договоренности при конкретной сделке, поэтому для максимальной выгоды для покупателя такой вопрос продавцу или риелтору должен быть задан.

А вдруг обманут? Чистота сделки

business

Вопрос чистоты сделки включает наиболее емкие задачи: сбор документов; проверка полномочий продавца на заключение сделки; проверка правоустанавливающих документов на приобретаемый объект, соответствие этих документов удостоверению личности, действующей доверенности, если применимо; проверка самого объекта недвижимости… Важно проверить, кто зарегистрирован, кто собственник, подразумевается ли участие детей в сделке и еще много других вопросов. И это тот пласт работы, которым не стоит пренебрегать. Рекомендация здесь одна: консультация со специалистом по недвижимости либо юристом, практикующем в этой области, обязательна!

Какой договор подписать?

Если после всех проверок желание приобрести найденную квартиру у покупателя сохранилось, между продавцом и покупателем совершается сделка купли-продажи. Она подразумевает наличие договора, который подписывается либо в простой письменной форме, если в конкретной ситуации это применимо, либо заверяется нотариусом. В случае ипотечной сделки подписываются дополнительные договоры согласно требованиям действующего законодательства.

Как передать деньги продавцу?

money2

Процесс передачи денежных средств правообладателю квартиры напрямую зависит от выбранного способа оплаты, от вида заключаемого договора и от других параметров. На практике продавец квартиры не сможет получить реальных денег до момента регистрации договора купли-продажи в соответствующем государственном органе. То есть денежные средства блокируются с момента свершения сделки до окончательных формальностей.

Как зарегистрировать договор купли-продажи?

И вроде самое сложное позади. Но не спешите: подписание договора – это еще не все, закон требует его регистрации! И тут все не так просто. Пакет документов передается в Росреестр, где тщательно проверяется, после чего при отсутствии замечаний со стороны регистрирующего органа покупатель становится официальным владельцем нового для себя жилья. Вот где видна работа специалистов в области недвижимости, которые накануне проверяли приобретаемый объект!
Если все-таки замечания появились и найденные регистрирующим органом ошибки не глобальные, необходимо донести документы или произвести требуемые действия.
По результатам регистрации будет выдан договор с отметкой Росреестра о регистрации, а также актуальная выписка из Единого государственного реестра недвижимости об изменениях по регистрируемому объекту недвижимости.
Будьте готовы к тому, что на практике чаще всего официальные сроки регистрации нарушаются, а документы после этой процедуры задерживаются.

Что дальше?

signing

А дальше простые формальности: подписание акта-передачи жилого помещения, получение продавцом денежных средств, а покупателем – ключей от новой квартиры. Поздравляем!
Обязательно сохраните оригиналы всех документов! Они могут пригодиться в случае приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита или займа или в ходе оспаривания совершенной сделки. Но это уже тема для отдельной статьи.